不交物業(yè)費(fèi)違法嗎

【法律分析】：拒交物業(yè)費(fèi)是不合法的，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因很多，比如車輛被盜、物業(yè)服務(wù)意識差等。但是，只要物業(yè)已經(jīng)履行了相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)就缺乏【法律依據(jù)】。一般來說，即使物業(yè)本身沒有很好的服務(wù)，但業(yè)主沒有實(shí)質(zhì)證據(jù)，法律也會傾向于物業(yè)方。

【法律依據(jù)】：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； 10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

【溫馨提示】

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業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)怎么辦

法律分析：

業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院提起訴訟。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供一定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同約定，也是對按時(shí)繳費(fèi)的其他業(yè)主的利益的侵害，是對業(yè)主共同利益的侵犯。所以業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但如果出現(xiàn)以下幾種情況，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)：1、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；2、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的；3、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費(fèi)項(xiàng)目。如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》 第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

衍生問題：

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)違法嗎？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：業(yè)主若違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無正當(dāng)理由逾期不交納或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，則業(yè)主委員會有權(quán)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的，將因此向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)敗訴所帶來的一切不利后果。

不繳納物業(yè)費(fèi)的是否侵占了其他業(yè)主的合法權(quán)益

一、不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主實(shí)際上是享受了其他業(yè)主有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，侵占了其他業(yè)主的合法權(quán)益的。業(yè)主有義務(wù)繳納物業(yè)費(fèi)的。

二、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)是什么，不交物業(yè)費(fèi)違法嗎

物業(yè)管理的收取依據(jù)是《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，不交物業(yè)費(fèi)是違法的。

具體法律規(guī)定如下：

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

第十五條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；

逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

擴(kuò)展資料：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取范圍

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

參考資料：中國政府網(wǎng)-物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

不交物業(yè)費(fèi)不讓坐電梯合法嗎

不交物業(yè)費(fèi)不讓坐電梯不合法，侵犯了業(yè)主的物權(quán)，業(yè)主對其建筑物專有部分享有使用的權(quán)利。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以催繳或法律訴訟的方式維護(hù)自身權(quán)益，但不能通過不讓坐電梯或者停水停電等違法行為催繳物業(yè)費(fèi)。

【法律分析】

物業(yè)因物業(yè)費(fèi)不讓業(yè)主坐電梯，業(yè)主可以提起民事訴訟，要求物業(yè)停止侵權(quán)行為。如果有不繳納物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由，可以提供相應(yīng)證據(jù)。如果無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的，在法院判決后需要及時(shí)到物業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。物業(yè)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，物業(yè)提供服務(wù)，對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治。業(yè)主可以接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，并監(jiān)督物業(yè)共用部位的管理和使用，相應(yīng)的業(yè)主有義務(wù)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)可以不提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，多次催收仍不繳納的，物業(yè)公司可以作出起訴業(yè)主的決定，要求其支付物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)拖欠物業(yè)費(fèi)的滯納金與違約金。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》

第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

拒繳物業(yè)費(fèi)能勝訴嗎？各地判例為業(yè)主揭示了殘酷的真相

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)確實(shí)千差萬別，有好有壞。如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，能不能直接拒繳物業(yè)費(fèi)呢?拒繳的勝算有多大呢

一、各地判例

天津市

(2021)津03民終5421號

一審法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理，長此以往惡性循環(huán)，勢必?fù)p害雙方利益，最終影響業(yè)主的生活環(huán)境，雙方應(yīng)盡可能進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，妥善解決糾紛，形成良性和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。姚強(qiáng)應(yīng)按照合同約定給付北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司拖欠的物業(yè)費(fèi)9393.3元，北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司主張的9393.12元不違反法律規(guī)定，一審法院予以確認(rèn)。通過現(xiàn)場勘驗(yàn)，北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司作為物業(yè)公司的服務(wù)意識、宣傳意識有待加強(qiáng)，對于業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題應(yīng)予以積極回應(yīng)(如會同業(yè)主大會公布全體業(yè)主共有部位的收入問題等)，盡到物業(yè)公司應(yīng)盡的物業(yè)服務(wù)，而不是一味地拖延、找借口，故北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司主張的逾期交納違約金一審法院不予支持。

二審法院維持了一審判決。

上海市

(2020)滬0118民初22538號

本院認(rèn)為，原告在其服務(wù)期內(nèi)提供了相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，被告理應(yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同屬于長期性服務(wù)合同，相對其他服務(wù)合同，提供服務(wù)及接受服務(wù)的兩方彼此更應(yīng)互相配合協(xié)作。對物業(yè)服務(wù)的不足之處，業(yè)主有權(quán)提出合理化建議和意見，物業(yè)服務(wù)應(yīng)予以改進(jìn)，但正因物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性、長期性、綜合性、專業(yè)性等特征，雖有服務(wù)瑕疵，不足以構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。本案被告以原告入駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理及按照3.50元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收物業(yè)費(fèi)遭85%小區(qū)業(yè)主反對為由，主張物業(yè)服務(wù)合同非雙方真實(shí)意思表示，沒有法律依據(jù)，本院不予采納。另，被告主張?jiān)诩s定交費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)上打折或減交物業(yè)費(fèi)，但其提供的證據(jù)僅可反映出原告部分服務(wù)工作存在不盡如人意之處，卻不足以證明原告的物業(yè)管理服務(wù)違反合同約定的主要義務(wù)，故本院難以采納。根據(jù)被告抗辯事由及其證據(jù)，再結(jié)合所涉小區(qū)整體情況，被告并非惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故本院對原告要求被告支付違約金的主張不予支持。

廣東廣州

(2021)粵01民終15749號

本院認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)通常分為共用部分和專用部分，專用部分的保養(yǎng)維修因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進(jìn)入和控制，一般由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，而共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，這是由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力、社會分工及合同約定所決定的。本案中，根據(jù)《中海譽(yù)東花園前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，中海公司負(fù)有對涉案小區(qū)共用部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，而房屋專用部分的維護(hù)應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人自行負(fù)責(zé)，若房屋專用部分的設(shè)施設(shè)備仍在保修期內(nèi)，則應(yīng)由業(yè)主依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系向開發(fā)商進(jìn)行主張。謝愛春已于2014年12月10日收樓，其提出的涉案房屋存在裝修質(zhì)量問題需要維修，是其與開發(fā)商之間的法律關(guān)系，若其認(rèn)為開發(fā)商的延誤維修行為導(dǎo)致其損失應(yīng)當(dāng)通過另案途徑予以主張，與本案的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系無關(guān)，故其以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上訴理由，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。

謝愛春實(shí)際已經(jīng)享受了中海公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依約向中海公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雙方溝通的微信記錄僅能顯示中海公司曾稱開發(fā)商同意減免兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但現(xiàn)有證據(jù)未能顯示謝愛春已與開發(fā)商達(dá)成了書面協(xié)議且開發(fā)商已經(jīng)為謝愛春代付了兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)謝愛春上訴以開發(fā)商已承諾減免為由拒付兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。

遼寧沈陽

(2021)遼01民終18338號

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人提出被上訴人提供物業(yè)服務(wù)有瑕疵，應(yīng)當(dāng)按照五折交納物業(yè)費(fèi)的上訴主張，經(jīng)查，從上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)看，對照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，無法認(rèn)定被上訴人提供的各項(xiàng)服務(wù)存在違反合同約定的情形及服務(wù)瑕疵的具體程度，并加以量化，被上訴人園區(qū)物業(yè)服務(wù)存在不足，尚未達(dá)到根本違約的程度。對于上訴人提出外墻保溫未予維修的問題，應(yīng)通過啟動維修基金等方式予以解決。誠然，如若多數(shù)業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，可通過積極組建業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會解聘或另聘其他物業(yè)公司等途徑維護(hù)自身權(quán)益，而不應(yīng)以此作為拒絕給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的事由或依據(jù)。故對上訴人的上訴請求，本院不予支持。

四川綿陽

(2021)川07民終4159號

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為:涂國燦是否應(yīng)當(dāng)向潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司支付2020年1月至2021年1月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2，677.48元，違約金535.5元。

本案中，潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司依約為涂國燦所居住的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，涂國燦理應(yīng)按約向潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且涂國燦自2020年1月起未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，已構(gòu)成違約，涂國燦依法應(yīng)向潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司支付逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金。另，潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司主張按照欠費(fèi)總金額的20%計(jì)算違約金，因其該主張未超過合同約定，故本院予以支持。涂國燦上訴主張，潤楹物業(yè)服務(wù)(成都)有限公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，但涂國燦提交的證據(jù)并不足以證明其該主張，故對涂國燦的該上訴主張，本院不予支持。

湖北荊門

(2021)鄂08民終1603號

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為:楊天柏有無正當(dāng)理由拒交或少交物業(yè)費(fèi)。......

從上述法規(guī)的內(nèi)容可以看出，對作出上述相應(yīng)規(guī)定情形行為的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是及時(shí)勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門報(bào)告，相關(guān)行政主管部門對違反相應(yīng)義務(wù)的業(yè)主依法處理。楊天柏以鑫軻物業(yè)公司違法支持樓下業(yè)主開餐館為由主張不應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)，不符合合同法規(guī)定的行使合同履行抗辯權(quán)的法定情形，不予支持。楊天柏與鑫軻物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第四條是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方面的約定，鑫軻物業(yè)公司2017年首次收取楊天柏2018年5月之前的物業(yè)管理費(fèi)，雖不符合收取截至當(dāng)年年底物業(yè)管理費(fèi)的約定，但違約程度輕微，楊天柏當(dāng)時(shí)也未提出異議，且鑫軻物業(yè)公司在本案中主張的是2018年5月之后的物業(yè)管理費(fèi)，楊天柏不能以此為由拒交之后的物業(yè)管理費(fèi)。至于鑫軻物業(yè)公司收取的楊天柏的垃圾清運(yùn)費(fèi)532元，因楊天柏至今未裝修案涉房屋且鑫軻物業(yè)公司庭審中同意將該款抵扣物業(yè)管理費(fèi)的違約金，故對該款可在執(zhí)行中予以處理。

貴州畢節(jié)

(2021)黔05民終4545號

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點(diǎn)是:被上訴人因物業(yè)管理服務(wù)不到位存在瑕疵，原判由其自行承擔(dān)20%責(zé)任是否妥當(dāng)，上訴人拒交物業(yè)費(fèi)的主張是否成立。......上訴人作為該小區(qū)業(yè)主，此合同對其具有約束力，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。合同簽訂后被上訴人已依約履行了合同義務(wù)，上訴人應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對于上訴人是否有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題，經(jīng)一審查明，涉案小區(qū)在物業(yè)管理方面的確存在垃圾未及時(shí)清理、公共設(shè)施設(shè)備損壞未及時(shí)維修等問題，但其履行了合同約定的大部分義務(wù)，一審綜合全案及雙方舉證情況，根據(jù)以上法律規(guī)定，由被上訴人承擔(dān)了20%的責(zé)任并無不當(dāng)。至于上訴人稱被上訴人未對一樓下水管道進(jìn)行疏通維護(hù)，造成其家庭因管道堵塞被淹造成損失問題，被上訴人稱已對公共管道進(jìn)行疏通維護(hù)，如損害原因系被上訴人責(zé)任，上訴人可另行提起財(cái)產(chǎn)損害賠償之訴，上訴人以此拒交物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，本院不予支持。

新疆庫爾勒

(2022)新28民終5號

二審法院認(rèn)為，上訴人與被上訴人之間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，上訴人作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)按合同約定繳納物業(yè)費(fèi)用。業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)用既是合同約定的義務(wù)，也是法定義務(wù)，其拒不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為不僅侵害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，勢必會導(dǎo)致物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)的降低，也侵害了其他已交物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。上訴人關(guān)于寶威物業(yè)公司備案時(shí)未提交前期物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同，故不繳納物業(yè)費(fèi)的理由，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于上訴人主張小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款項(xiàng)規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！币罁?jù)上述法律規(guī)定，上訴人如認(rèn)為被上訴人物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)標(biāo)，可另行要求被上訴人繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施，但不能成為拒絕交納物業(yè)費(fèi)的理由。

二、律師評析

我檢索了全國各地法院關(guān)于業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的裁判案例，東南西北中都有，應(yīng)該具有一定的代表性。從各地判決的說理中，我們不難發(fā)現(xiàn):

1、物業(yè)服務(wù)合同雖然同屬于民事合同之一，但其不僅具有民事合同的一般特征，還具有特殊性，主要體現(xiàn)在合同主體、服務(wù)對象、成立和解除、義務(wù)來源等方面，牽涉到公共利益，從而導(dǎo)致合同履行抗辯權(quán)存在重大不同。

2、在業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)上，各地法院其實(shí)都認(rèn)可一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即根本違約才可以拒繳物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)，只是在服務(wù)上存在瑕疵，比如衛(wèi)生不到位，公共設(shè)施設(shè)備損壞，未制止高空拋物，未保障消防車通道暢通等，屬于“輕微違約”，不能拒繳物業(yè)費(fèi)。

3、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)確實(shí)不到位，超出“輕微違約”的程度時(shí)，法院的做法是物業(yè)費(fèi)打折，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)20%的責(zé)任之類，但業(yè)主不能拒繳。

4、在一些大的問題上，比如房屋質(zhì)量問題，公共設(shè)施維護(hù)問題，外墻保溫維修問題等，可以另行提起其他訴訟來維權(quán)，但不能以此抗辯不繳物業(yè)費(fèi)。

5、業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，極有可能被判支付違約金。

6、業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，很多無法舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)上存在根本性違約，要么沒有證據(jù)，要么證據(jù)的證明力不足，最終的結(jié)果就是敗訴。

7、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，應(yīng)該通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘或另聘其他物業(yè)公司等途徑維護(hù)自身權(quán)益。

總之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)上具有天然優(yōu)勢，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由基本上都不被支持，最終只能乖乖地結(jié)清物業(yè)費(fèi)甚至包括違約金。

我認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)上的優(yōu)勢地位，其實(shí)是對其合同義務(wù)特殊性的一種平衡。因?yàn)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)除了約定的合同義務(wù)以外，還有許多的法定義務(wù)。在此類義務(wù)的履行上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又處于弱勢地位，承擔(dān)賠償責(zé)任的地方很多。

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業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)物業(yè)可以拒絕服務(wù)嗎

**業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可以拒絕提供服務(wù)**。

物業(yè)管理企業(yè)是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行管理維護(hù)的工作。業(yè)主不繳納管理費(fèi)，實(shí)際上是侵犯了其他業(yè)主的權(quán)益。即使物業(yè)公司有過失，業(yè)主也不應(yīng)該以此為理由拒繳管理費(fèi)。

如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督，也可以通過法律訴訟維護(hù)自身權(quán)益。參照大部分的法院判罰案例，物業(yè)企業(yè)有過失的，一般會判定退還部分物管費(fèi)。

總之，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)積極采取法律手段維護(hù)自身權(quán)益，而不是通過拒繳物管費(fèi)的方式，這無論是對其他業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)來說，都是不合法的。

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)有無權(quán)不讓業(yè)主進(jìn)小區(qū)

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，跟物業(yè)公司屬于民事糾紛，物業(yè)可去法院起訴，但不能以此為由拒絕業(yè)主進(jìn)小區(qū)。

從法律層面上講，業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，雙方是平等主體之間形成的一種合同債權(quán)關(guān)系。

物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中主要一項(xiàng)就是維護(hù)小區(qū)的秩序，保障小區(qū)公共秩序順暢，物業(yè)公司通過在門禁阻礙業(yè)主進(jìn)入自己小區(qū)，這是一種違反法律的行為。不僅侵害業(yè)主本人的回家通行的權(quán)利，而且侵害其他業(yè)主通行權(quán)利。

雖然個(gè)別業(yè)主因?yàn)榉N種理由，未交物業(yè)費(fèi)，如物業(yè)公司未履行催告程序，物業(yè)服務(wù)不到位等等原因?qū)е虏糠謽I(yè)主不交費(fèi)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，雙方均是民事主體，一方對另外一方交費(fèi)或提供物業(yè)服務(wù)均通過不得強(qiáng)制。

擴(kuò)展資料：

如果業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，可以選擇同業(yè)主主動協(xié)商，協(xié)商不成的話，物業(yè)公司可以按照物業(yè)合同約定通過法律途徑解決，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，可以通過業(yè)主委員會等主張和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。但單個(gè)業(yè)主不能以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

參考資料來源：百度百科——物業(yè)管理?xiàng)l例