最新集體土地上的房屋拆遷的補償辦法和標準是怎么規(guī)定的

集體土地上房屋征收補償安置的法律依據

國有土地上的房屋征收以《國有土地上房屋征收與補償條例》為法律依據，但至今關于集體土地上的房屋征收補償國家還沒有統(tǒng)一的立法。

農村集體土地上房屋征收有兩種情形： 一是城中村，即城市規(guī)劃區(qū)范圍內集體土地上房屋征收的情形,由于房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)范圍,周邊房價已商品化,如果仍按原來的農村集體土地上附著物的標準給予補償,難以解決農民的居住問題。所以很多城市專門出臺了城市規(guī)劃區(qū)范圍內集體土地上房屋征收補償辦法。最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》時明確:行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的,應當參照《國有土地上房屋征收與補償安置條例》對房屋所有權人予以補償安置。

二是集體土地被征收時房屋作為土地附著物被征收。農村土地及房屋征收補償的現行法律依據為《土地管理法》。但我國《土地管理法》規(guī)定的主要是對土地補償,并未規(guī)定房屋的補償。集體土地上房屋在法條的表述上為"附著物"。且當下《土地管理法》是2004年8月修訂的，《土地管理法》第47條第3款規(guī)定:被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,即農村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起,其補償標準由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定，但實踐中，許多地方的省級政府將此項權利進一步下放至市、縣一級的政府部門來制定相應的規(guī)范,行使此項權力。以至于各地在制定這些標準時隨意性較大，安置方式也不盡相同，各地都處于摸索過程中。此外，雖然《土地管理法》第2條規(guī)定了國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。但各地實施的集體土地上房屋拆遷辦法中,絕大多數未規(guī)定公共利益作為征收農村集體土地的前置條件。

《土地管理法》上一次修改是在2004年，隨著我國經濟社會改革的深入，有些條款已經不能適應經濟社會發(fā)展的需要。因此，新的《土地管理法》必將誕生！

2017年5月23日，國土資源部將《土地管理法（修正案）》草案向全社會公開征求意見。7月27日，《土地管理法（修正案）》（下稱《修正案》）送審稿已上報國務院。

此次修訂涉及現行土地管理法的41個條文，并主要包括四大主要內容。

一是刪除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。魏莉華指出，這是此次修改最大的亮點?，F行土地管理法除允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因為破產兼并導致土地使用權進入市場之外，禁止農村集體建設用地直接進入市場流轉。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進，這樣的規(guī)定使農村集體經營性建設用地不能同國有建設用地同等入市，同權同價。修訂草案刪除了現行土地管理法第43條和63條的規(guī)定，增加規(guī)定國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股的方式由用地單位和個人使用，取得的這些經營性土地使用權還可以轉讓、出租和抵押。

二是對農村土地征收制度進行多方面完善。取消了年產值倍數法與區(qū)片綜合地價作為計算土地補償費和安置補助費的依據；在征地補償的費用中增加了對被征地農民的住房補償和社會保障的費用；完善了征地程序，把原來的批后公報改為批前公報。

三是完善農村宅基地制度，保障和落實農民宅基地用益物權。在城市規(guī)劃區(qū)人均土地少無法實現“一戶一宅”的地區(qū)，縣級人民政府要采取措施，保障農村居民實現戶有所居的權利。同時改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權限，并對宅基地自愿有償退出作了原則性規(guī)定。

四是將多年來土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。比如，將國家土地督查制度上升為法律規(guī)定，同時與不動產統(tǒng)一登記制度相銜接，明確國家對土地、房屋、陵墓等實行不動產統(tǒng)一登記。

江蘇省集體土地房屋拆遷管理辦法

法律主觀：

如果你的房屋是集體土地上的房屋，你可以閱讀一下以下內容：第十三條宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。 第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。 按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。 第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規(guī)定以 經濟適用住房 安置被拆遷人的除外。 農村 集體經濟組織 或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本 集體建設用地 范圍內的房屋安置被拆遷人的，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。 其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。 第十六條農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。 第十七條農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。 其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。 第十八條拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。 經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。 每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標準執(zhí)行。 第十九條拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以 房屋所有權證 標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。 本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府根據當地實際情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后執(zhí)行。 本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。 第二十條農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應當按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。 第二十一條占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。 第二十二條對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。 第二十三條拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。 第二十四條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。 如果是國有土地上的房屋，則依據以下標準：第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的 停產停業(yè)損失 的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。 第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。 對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。 房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。 第二十條房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。 第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇 房屋產權調換 。 被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。 第二十三條對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。 補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。 第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。 補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。 被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法 提起行政訴訟 。 第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。 第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民 法院強制執(zhí)行 。 強制執(zhí)行申請書 應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。 第二十九條房屋征收部門應當依法建立 房屋征收補償 檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。 審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。

法律客觀：

《土地管理法》第四十八條規(guī)定，對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排 宅基地 建房、提供 安置房 或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

福建福州農村房屋拆遷補償標準是怎么樣規(guī)定的？

福州新聞網訊目前，我市一批建設項目相繼展開，在征收農村集體土地過程中涉及不少房屋拆遷。為維護拆遷戶合法權益，我市日前印發(fā)了《農村集體土地房屋拆遷補償安置規(guī)定(試行)》。該規(guī)定適用于倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)范圍內征收農村集體土地房屋拆遷補償安置。對已按照《東部新城拆遷補償安置實施細則》執(zhí)行的拆遷項目，可參照該規(guī)定執(zhí)行。

住宅房屋補償分2種：

貨幣補償或房屋安置

集體土地上住宅房屋拆遷補償安置的方式有2種：貨幣補償或房屋安置。對于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型，情況復雜，主要采取貨幣補償方式。

貨幣補償，將確認的被拆遷房屋合法面積按市場評估價折算成貨幣，由被拆遷人自行購買安置。市場評估價由房屋區(qū)位補償單價和舊房補償單價組成。

房屋安置，是指以合法建筑面積為基礎，結合家庭成員情況就近上靠標準房型進行安置。實行房屋安置的，應依照上述貨幣補償的規(guī)定計算出被拆遷房屋的補償金額，并與所安置房屋的市場評估價款結清差價。

11種情況人員可享

基本面積保護政策

《規(guī)定》明確，在拆遷范圍內擁有合法產權房屋或2004年10月26日前建造的無產權房屋，符合享受基本面積保護政策的被拆遷人，在協(xié)商期內搬遷且在本市范圍內無其他處住房的，人均建筑面積不足45平方米的補足45平方米進行安置。45平方米安置部分給予房屋區(qū)位補償費、搬遷獎勵和拆遷安置人口補助費。拆遷安置人口補助標準由拆遷人根據拆遷項目的實際確定。

符合以下條件的拆遷戶才能享受基本面積保護政策：

1.戶籍在本村，在1984年第一輪或1998年第二輪土地承包時有資格承包本村土地的農村經濟合作社成員(以下簡稱農經合成員)；

2.戶籍在本村，父母雙方或一方為本村農經合成員的常住人員；

3.戶籍在本村，與本村農經合成員結婚且在本村生活的常住人員；

4.戶籍在本村，由農經合成員依法收養(yǎng)落戶的常住人員；

5.戶籍在本村，因政策性移民落戶的常住人員；

6.原戶籍在本村，因應征入伍的現役義務兵和符合國家有關規(guī)定的士官；

7.原戶籍在本村，父母雙方或一方為農經合成員，因就讀遷出的大、中專在校學生及戶口外掛的中小學生；

8.原戶籍在本村，因被判徒刑的服刑人員；

9.原戶籍在本村，父母雙方或一方為農經合成員，因就學遷出，現已畢業(yè)且戶口在本市的，在本市沒有其他福利性住房(沒有他處公有住房使用權、沒有已購公房、沒有將已購公房出售、沒有獲得過住房貨幣補貼、沒有享受過拆遷補償安置)的常住人員；

10.原戶籍在本村，因征地等原因就地農轉非、在本市范圍內無其他住房的常住人員；

11.符合法律、法規(guī)、規(guī)章和國家、省有關規(guī)定的其他人員；

享受基本面積保護政策的安置人口，必須按照規(guī)定的相關流程予以確認。符合條件者將進行公示，個別情況復雜或者確認有爭議的，由區(qū)政府或其授權機關處理。

無產權房依據航拍圖

分4種情形補償安置

對于無產權房屋，將以福州市勘測院歷年的航拍圖記錄的房屋狀況和建造時間為確認依據，分4種情形進行補償安置：

1.屬1984年1月5日國務院《城市規(guī)劃條例》生效前建設的無產權房屋，房屋使用人能提供地契、建設用地證明、建房納稅記錄或衛(wèi)星航拍影像圖等有效原始證明材料的，按原房屋建筑面積給予確認和補償安置。

2.屬1984年1月5日國務院《城市規(guī)劃條例》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見(試行)》出臺前建設的無產權房屋，按不同結構房屋的重置價結合成新給予補償；

3.屬2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府關于清理整治違法建設的通告》出臺前建設的無產權房屋，根據不同結構房屋的重置價結合成新的50%給予拆除工作費用補貼；

4.屬2006年8月26日后建設的無產權房屋，一律不予補償。在拆遷期限內自行拆除的，安排30至50元/平方米的拆除工作費用或自行拆除補貼；

此外，屬1984年1月5日至2004年10月26日間建造的按重置價結合成新進行補償的無產權房屋，扣除已結合人口進行安置的面積，每平方米另給予增加200元的搬遷獎勵；對2004年10月26日至2006年8月26日間建造的無產權房屋，每平方米另給予100元的自行搬遷獎勵；享受上述搬遷獎勵的協(xié)商期限最長為2個月，超過協(xié)商期限仍拒絕搬遷的不得享受上述搬遷獎勵。

房屋改店面補償

分有產權和無產權

在1990年4月1日《城市規(guī)劃法》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見(試行)》出臺前，未經規(guī)劃部門批準、房管部門確認的非營業(yè)性用房改作營業(yè)性店面的，將按照年限及產權狀況給予相應補償安置。

擁有產權和持有有效工商營業(yè)執(zhí)照(或者工商行政管理部門出具的初始營業(yè)證明)、稅務登記證明并依法納稅的房屋，在協(xié)商期限內搬遷的，其沿街底層第一自然間面積的60%可按營業(yè)性店面給予補償，余下40%按原房使用性質給予補償安置。沿街底層第一自然間的進深按房屋的結構確認，但不得超過6米。

如果沒有合法產權的，按照無產權住宅的規(guī)定進行補償安置。但持有2004年10月26日以前的有效工商營業(yè)執(zhí)照(或者工商行政管理部門出具的初始營業(yè)證明)、稅務登記證明并依法納稅的房屋，在協(xié)商期限內搬遷的，沿街底層第一自然間的搬遷費及搬遷獎勵可按營業(yè)性店面計算。

住宅臨時安置補助費

按地段等級發(fā)放

根據《規(guī)定》，按照土地地段等級標準，給于拆遷戶相應的住宅臨時安置補助費。

住宅臨時安置補助費，一至三級地段每月每平方米8元，四至六級地段每月每平方米7元，地段等級標準按我市現行的土地等級標準執(zhí)行。對在本市范圍內無其他處房屋的被拆遷人，其過渡費按照人口安置面積計算(即補足人均45平方米)。