買賣不破租賃的原則是哪些

法律主觀：

法律客觀：

對(duì)買賣不破租賃原則的限制適用1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì)，但是，法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;(2)在許多破產(chǎn)案件中，特別是國(guó)有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會(huì)考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。

當(dāng)事人怎樣認(rèn)定不破租賃債權(quán)

當(dāng)事人買賣不破租賃是債權(quán)，其中涉及的合同在有關(guān)法律上是確定為債權(quán)，在理論上房屋屬于物權(quán)，由于在有關(guān)法律基礎(chǔ)上物權(quán)大于債權(quán)，所以一般情況下就是自己需要注意具體的要求，不過只要是買賣不破租憑，那么當(dāng)事人就可以放心，債權(quán)大于物權(quán)。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

房屋買賣不破租賃什么意思房東把房子賣出去怎么辦

法律主觀：

一、買賣不破租賃是什么意思

根據(jù)《 中華人民共和國(guó)民法典 》第七百二十五條的規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃 合同的效力 。

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

1、買賣不破租賃”原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。這是由該原則的目的所決定的，即保護(hù)和維持長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，更好的發(fā)揮租賃物之效用。租賃關(guān)系屬于債權(quán)，而所有權(quán)屬于物權(quán)，從法律關(guān)系保護(hù)的順位來說，物權(quán)具有天然的優(yōu)先性，買賣不破租賃原則是法律賦予的優(yōu)先權(quán)，是租賃關(guān)系物權(quán)化的一種體現(xiàn)。原因在于某些租賃物的稀缺性、價(jià)格過高、生活和生產(chǎn)必須等原因造成建立租賃關(guān)系成了滿足人們對(duì)其需要一種重要方式，只有給予特殊保護(hù)才能維持社會(huì)穩(wěn)定和交易安全，避免社會(huì)資源因不合里利用而造成的浪費(fèi)。動(dòng)產(chǎn)則沒有必要適用該原則，否則將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用，更與民法的基本原則相背離。因此，在法律實(shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)基本不適用“買賣不破租賃”原則。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用該原則。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，該租賃關(guān)系不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，但根據(jù)抵押人是否書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對(duì)承租人承擔(dān)的責(zé)任有所不同：抵押人已書面告知的，無須對(duì) 承租人承擔(dān)賠償責(zé)任 ；抵押人未書面告知的，應(yīng)當(dāng)對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的不適用“買賣不破租賃”原則。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般也不適用“買賣不破租賃”原則。

4、也是法律實(shí)踐中最常見的一種情形，就是在拿到一份具體的租賃合同時(shí)，如何正確的甄別“買賣不破租賃”原則的適用范圍的問題。我們把合同分為有名合同和無名合同，租賃合同是有名合同的一種，買賣不破租賃原則正適用于租賃合同。然而，我們所說的租賃合同是法學(xué)理論中的租賃合同，其約定的權(quán)利義務(wù)完全圍繞法律意義上的租賃關(guān)系的。但實(shí)踐中，我們看到的《某某某租賃合同》，往往是涵蓋幾種法律關(guān)系的混合合同，可能涉及租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系以外的其他法律關(guān)系，如果我們將該“租賃合同”的內(nèi)容完全繼承，對(duì)其主張“買賣不破租賃”而將該合同全部?jī)?nèi)容在物之買受人（即新的出租人）與承租人之間適用，可能對(duì)物之買受人（即新的出租人）非常不利，而且可能違背公平原則。

三、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢？筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。

第四，從各國(guó)立法來看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。如果您承租的房屋在租賃期間，房屋因?yàn)橘I賣等原因發(fā)生了物權(quán)所有權(quán)變動(dòng)，依然不影響原來租賃合同的效力。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十八條

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

買賣不破租賃四種例外的法律依據(jù)

法律主觀：

一、買賣不破租賃的四種例外情況是什么

買賣不破租賃的四種例外情況是動(dòng)產(chǎn)租賃、不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)定、查封的不動(dòng)產(chǎn)、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等，以上四種情況下，是不適用于買賣不破租賃的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行合法的認(rèn)定和處理。

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用。從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用。破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。

二、買賣不破租賃法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

三、買賣不破租賃受到約定限制和法定限制

①當(dāng)事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制；

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，“買賣不破租賃”受限制；

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。

法律客觀：

根據(jù)法律的規(guī)定，在下列情況下對(duì)買賣不破租賃原因有所限制：1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！奔丛诘盅簷?quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

買賣不破租賃

“買賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會(huì)因拍賣、變賣、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動(dòng)，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買賣不破租賃”規(guī)則。

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)的順位先后就依據(jù)登記與占有的先后確定，抵押權(quán)登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，反之則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。

買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對(duì)性原則，確定了合同外第三人對(duì)合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢(shì)必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。

出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對(duì)于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

以上內(nèi)容參考：百度百科-買賣不破租賃

買賣不破租賃（抵押不破租賃）的原理是什么？

買賣不破租賃并不是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的體現(xiàn)，而是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外，題主可以仔細(xì)看一下書上內(nèi)容。買賣不破租賃的完整表述應(yīng)該是民法典第725條【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。是民法典合同編分則典型合同中租賃合同項(xiàng)下的特殊規(guī)定，主要目的是為了保護(hù)租賃人的利益。在租賃關(guān)系中，租賃人一般處于弱勢(shì)地位，在租賃合同已經(jīng)簽訂并履約的前提下，承租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，此時(shí)若租賃物的所有權(quán)繼受人依據(jù)所有權(quán)將租賃人的租賃權(quán)排除，將事實(shí)上侵犯到租賃人的租賃利益，因此，該條規(guī)定是基于利益平衡所作的特別規(guī)定。

質(zhì)押不破租賃的表述應(yīng)該叫“抵押不破租賃”，質(zhì)押屬于抵押權(quán)的一種，原文表述為：《民法典》第405條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

買賣不破租賃中的租賃合同有效嗎

法律主觀：

“買賣不破租賃”是為保護(hù)承租人的弱勢(shì)地位而設(shè)立的特別制度，其賦予了承租權(quán)這一債權(quán)具備了物權(quán)化的對(duì)抗屬性，是對(duì)合同的相對(duì)性的突破。然而實(shí)踐之中有些房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先買受人的權(quán)利。其“作案手段”往往表現(xiàn)為倒簽合同，形成虛假租賃關(guān)系，或者雖然租賃合同簽訂在先，卻為借貸關(guān)系之擔(dān)保形式，“承租人”實(shí)則為房主之債權(quán)人，而其后意欲以此租賃對(duì)抗房屋后買受人。其本質(zhì)皆非真實(shí)租賃關(guān)系，故而只有揭開其虛假面紗之后，方能沖破“買賣不破租賃”的限制，維護(hù)正常的房屋交易秩序，保護(hù)合法買受人的權(quán)益。因此，假的租賃合同不能主張買賣不破租賃，由此造成的后果由承租方自己承擔(dān)。因虛假租賃合同之惡意，相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關(guān)系，若不具可信任性，則難以達(dá)到相互串通以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行之目的。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實(shí)，“承租人”和“出租人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。對(duì)于當(dāng)事人之間名為租賃，實(shí)為借貸關(guān)系的情形下，租賃合同多作為借貸關(guān)系之“擔(dān)保”而出現(xiàn)，對(duì)于租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式，且多伴有租金不變的約定，顯然不符合常理。

法律客觀：

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效!