《關于促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》

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關于促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見

為貫徹落實科學發(fā)展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，進一步完善房地產市場調控政策，高度重視解決城市居民住房問題，合理引導住房消費與住房開發(fā)建設，促進我市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，根據國家有關政策精神,結合我市實際，提出如下意見：

一、進一步推進住房保障工作

（一）進一步加大保障性住房建設。到 2012 年底，全市新建經濟適用住房不少于45萬平方米，新建或落實廉租房源不少于3萬平方米。

到 2010 年，完成城市低保標準兩倍以下的城市低收入住房困難家庭廉租住房保障對象的“應保盡?！惫ぷ鳌?進一步完善住房保障體系，研究和解決城市中低收入住房困難家庭住房困難問題。

（二）推行保障性住房政府采購制度。為進一步節(jié)約集約土地資源，盡可能地通過政策采購方式解決住房保障房源。

二、進一步優(yōu)化和改善住房消費環(huán)境

（三）放寬住房公積金貸款政策。降低住房公積金貸款首付比例，借款人家庭購買商品住房首付款比例由30％降低至20%。 借款人家庭首套貸款購買的商品房，人均住房建筑面積未達到當地人均住房建筑面積標準的，可按相應額度申請第二套住房公積金貸款。

當地人均住房平均水平以統(tǒng)計部門公布上年度數據為準，臺州市區(qū)2008年度人均建筑面積為45平方米。 按照《臺州市住房公積金貸款管理實施辦法》規(guī)定，夫妻雙方繳存住房公積金的住房公積金貸款最高額度為50萬元，單方繳存的、貸款最高額度為30萬元；貸款最長期限至30年，且不超過法定退休年齡后5年。

購買自住住房借款人可提取本人、配偶及直系親屬的住房公積金購買自住住房。

（四）實行購買商品住房契稅補貼。個人凡在本《意見》發(fā)布之日起至2009年12月31日止購買普通商品住房并到房屋登記機構備案登記的，在取得房屋所有權證后，按所繳納的契稅地方體制分成部分給予全額補貼給購買人。購買人憑房屋所有權證及完契憑證到財政辦證窗口辦理契稅貼補手續(xù)。

（五）實行存量房交易稅收補貼。凡在本《意見》發(fā)布之日起至2009年12月31日在本市范圍內買賣個人普通商品住房并到房屋登記機構辦理轉移登記的，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，買賣雙方（均為個人）繳納的稅收收入根據地方體制分成部分給予全額補貼給購買人。購買人憑房屋所有權證及完契憑證到財政辦證窗口辦理貼補手續(xù)。

（六）明確界定購買第二套住房的對象。對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，比照首套住房貸款政策執(zhí)行。 對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房建筑面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（七）明確界定商品住房購買時間。商品住房按備案登記后該預（銷）售合同簽訂的日期確定購房屋的時間。

（八）合并和減免相關規(guī)費。土地出讓時確需公證的，其公證費予以優(yōu)惠；車位、車房和房屋同證登記發(fā)一本房屋權屬證書的，按房屋主體使用功能登記收費標準收取登記費；如單獨申請辦理發(fā)放多本房屋權屬證書的，登記機構要告知申請人，由申請人自行選擇。

三、進一步優(yōu)化房地產業(yè)投資發(fā)展環(huán)境

（九）加大對房地產業(yè)的金融扶持力度。在確保資金安全、規(guī)范的前提下，加大房地產信貸有效投放力度。重點支持普通商品住房和政策性住房建設，支持經營管理和企業(yè)信譽好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費信貸業(yè)務，支持個人購買自住住房的貸款需求。

（十）對房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預征。對房地產開發(fā)企業(yè)項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預計利潤率下限標準預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳、按年清算。 有地下室的商品房項目，地上可售面積和地下可售面積按差異成本法計算成本。

房地產開發(fā)企業(yè)辦理商品房初始登記后，除開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等外，對不發(fā)生所有權轉移的，不作視同銷售。

（十一）調整房地產抵押權登記辦法。房地產項目領取《商品房預售證》，未銷售的房屋可辦理在建工程抵押權登記手續(xù)，且不影響房屋竣工交付使用，在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記。

（十二）適度放寬商品房預售條件。在符合《城市商品房預售管理辦法》有關規(guī)定下，可適度放寬商品房預售條件。具體規(guī)定由臺州市建設規(guī)劃局制訂。

（十三）放寬新出讓地塊地價款支付期限和比例。對新出讓經營性房地產用地，允許受讓人在12個月內付清出讓價款，對起價總額在3億元以上、其出讓價款支付期限最高可達18個月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內首付出讓價款總額的10％。

（十四）放寬建設項目開工期限。對自本《意見》下發(fā)之日起至2009年12月31日，新出讓的經營性用地，在受讓人支付總地價款的 70％后，可辦理交地手續(xù)，相關部門憑國有建設用地批準文件，先行開展各項前期準備工作并允許動工建設，待受讓人按批準的時限付清全部出讓價款后，再行辦理土地使用權登記手續(xù)。

（十五）緩繳房屋物業(yè)維修基金和人防易地建設費等規(guī)費。房屋物業(yè)維修基金，在核準建設工程規(guī)劃竣工驗收認可時收?。蝗朔酪椎亟ㄔO費由開發(fā)企業(yè)在辦理建設工程規(guī)劃許可證前向人防部門預繳總額的50%，在辦理房屋初始登記前結清，開發(fā)企業(yè)在申請辦理初始登記時須向房屋登記機構提交人防易地建設費結清憑證；物業(yè)保修金按保修年限分年返還，具體規(guī)定由臺州市建設規(guī)劃局制訂。

四、鼓勵推行房屋拆遷貨幣化安置

（十六）鼓勵拆遷房貨幣化安置。在項目建設、征地拆遷中，鼓勵貨幣化安置，節(jié)約拆遷安置房建設用地。對原規(guī)劃用于安置房建設的土地可調整為公開出讓土地的，其出讓收入扣除規(guī)定的費用、資金后，返還各供地主體，用于拆遷安置土地的開發(fā)和基礎設施建設等。

（十七）加大政府購買力度。可根據需要，在價格合理的基礎上，按照公開、公平、公正的原則，經同級財政部門同意后，通過政府采購的方式，購買中低價位的普通商品住房，以增加拆遷安置房房源。

五、進一步優(yōu)化行政管理服務環(huán)境

（十八）進一步優(yōu)化土地管理政策。根據我市房地產市場發(fā)展實際，科學合理地確定土地推出的節(jié)奏、數量、結構和價格，不斷優(yōu)化土地出讓條件。

（十九）提高政府服務水平。各級政府和各職能部門要營造良好的發(fā)展環(huán)境，加強與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經營活動中遇到的困難；要加強服務、提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。

1、人防、消防、防雷工程施工圖審查，實行一站式管理聯(lián)合審批制度；工程竣工驗收，在工程質量竣工驗收時一并進行；質量監(jiān)督統(tǒng)一由建設工程質量監(jiān)督機構負責。

2、住宅小區(qū)內分戶門外配套的供水、供電、供氣、有線電視、通信等共有設備、設施建設均由開發(fā)建設單位通過招投標方式選取建設施工單位。

3、規(guī)劃設計方案自開發(fā)企業(yè)提交之日起，提交的規(guī)劃設計方案符合規(guī)劃設計條件的，規(guī)劃部門須在 20 個工作日內審查完畢，并出具規(guī)劃方案批準書；提交的規(guī)劃設計方案不符合規(guī)劃設計條件的，規(guī)劃部門須一次性書面告知開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)按書面告知要求調整到位的，規(guī)劃部門須在自收到調整方案之日起2—3個工作日內審查完畢，并出具規(guī)劃方案批準書。

4、縮短竣工驗收時限。開發(fā)項目竣工后且符合竣工驗收條件的，在收到開發(fā)企業(yè)竣工驗收申請之日起，規(guī)劃和消防等部門須在20個工作日內完成，工程質量、人防、防雷等須在5個工作日內完成聯(lián)合驗收。

（二十）進一步優(yōu)化住房建設規(guī)劃。在滿足住房建設規(guī)劃總量規(guī)模和區(qū)域平衡的前提下，根據房地產市場實際，對通過公開出讓新獲得的商品住宅用地，可適度調整90平方米以下套型結構比例。

六、營造房地產業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍

（二十一）建立溝通協(xié)調機制。通過政銀企座談會等方式，搭建銀企對接的互動平臺，及時協(xié)調解決企業(yè)面臨的困難，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供金融支持。鼓勵銀行在國家宏觀調控政策指導下，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產業(yè)健康發(fā)展。

（二十二）建立房地產市場分析機制。各級房地產市場調控聯(lián)席會議要定期不定期地分析房地產市場運行情況，及時準確地發(fā)布房地產市場動態(tài)信息，以維護房地產市場穩(wěn)定。

（二十三）加強房地產市場管理。加快臺州市“透明購房網”建設，須在2009年1月1日前正式開通運行。加強房地產市場價格秩序管理，嚴肅查處開發(fā)企業(yè)虛假廣告等行為。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費的行為將予以嚴肅處理。加強房地產市場誠信體系建設，切實保障房地產消費者的合法權益。

（二十四）加強輿論宣傳引導。加強對我市城市建設、城市發(fā)展和房地產發(fā)展前景的宣傳，客觀、公正地報道房地產市場情況，同時加強對法律法規(guī)以及購房和購房投資風險等知識的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。

七、本文自發(fā)布之日起執(zhí)行；各縣（市）可參照執(zhí)行。

我不會寫房地產開發(fā)公司的開發(fā)成本賬，請問有范本嗎？可以傳給我一份嗎？要開發(fā)間接費用也包括在內的。

房屋開發(fā)成本核算

房屋開發(fā)是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務，房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設從可行性研究、規(guī)劃設計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設計要求重新建造各種房屋。房地產開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。

（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售；第二類是為出租經營而開發(fā)建設的投資性房地產，出租時按照確定的成本結轉投資性房地產；第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設的周轉房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發(fā)生的工程成本應通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉入“固定資產”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點介紹。

本章著重介紹房地產企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應考慮房屋開發(fā)內容，地點、用途、結構、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定：

1. 一般開發(fā)應以每一獨立編制有設計概算和施工圖預算的單項工程，即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。

2. 對于同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結構類型相同，并由同一施工隊伍施工的群體開發(fā)項目，可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再將其實際總成本按每棟獨立房屋概算、預算的比例進行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3． 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合工程進度和責任制的要求，以房屋開發(fā)項目的各個部位作為成本計算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實際成本進行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。

（二）房屋開發(fā)成本項目的設置

房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產品成本的重要組成部分，其各成本項目具有與開發(fā)產品成本項目相同的內容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費六個成本項目。

（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負擔，需按一定標準分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應根據不同的支出內容，采用相應的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。

1. 土地征和及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅費等。拆遷補償費是指有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。市政配套費（此科目進入開發(fā)成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設費等。

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費視能否區(qū)分負擔對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：

（1）能夠分清負擔對象的，應直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及

時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

（2）不能分清負擔對象的，應先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計入有關房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。

（3） 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應將商品性建設場地的開發(fā)費用轉入有關房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產品——商品性土地”賬戶。

（4） 房地產開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進行歸集，待開發(fā)產品投入使用時，應按一定的標準分配房屋建筑物和商品性建設場地應負擔的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。

房地產開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結轉房屋開發(fā)成本時，應采用平行結轉法，即土地開發(fā)成本項目中土地征用及拆遷補償費應結轉為房屋開發(fā)成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發(fā)成本項目中的前期工程費應結轉為房屋開發(fā)成本項目中的前期工程費。

2. 前期工程費

前期工程費是指取得土地開發(fā)權之后項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪和“三通一平”等前期費用。具體包括項目行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設施費、預算編審費以及其他前期工程費等。

行政事業(yè)性收費是指項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費，如市政基礎設施配套費、異地綠化建設費、人防異地建設費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質監(jiān)費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設防技術審查費、工程招標代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、環(huán)評報告編制費及招投標管理費等。

規(guī)劃設計費是指方案設計，施工圖設計、園林設計、自來水設計、電力設計、人防設計、制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復雜的地質，還需要進行巖土設計，會發(fā)生巖土設計費。

勘測丈量費用指水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等?！捌咄ㄒ黄健辟M是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設費用）、供電、道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費）等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾、等費用。預算編審費是指支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。

房屋開發(fā)建設過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的前期工程費，應按一定的標準分配計入有關房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。

3. 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。

土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費，樁基咨詢費，土建結構工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

安裝工程費是指主體工程內的照明等電氣設施安裝費，主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費，主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費，主體工程內的電梯及其安裝、調試費，主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費，主體工程內的自動噴灑、消防栓和消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費，主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費，主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。裝修工程費是指內外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應甲供材料費。

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應依據“工程結算單”，企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，根據施工單位提供的建安發(fā)票（注意：包含甲供材）即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“預付賬款”等賬戶。

4. 基礎設施費

基礎設施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內，建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。具體包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防智能化工程費以及小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等。

供電工程費是指變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費，電源建設費，交納的電增容費等。給排水工程費是指自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。煤氣工程費是指煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費、煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費是指暖氣管道的鋪設費、集資費。通訊工程費是指電話線路的鋪設、電話配套費、電話電纜集資費，交納的電話增容費等。電視工程費是指小區(qū)內有線電視（閉路電視）的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。照明工程費是指小區(qū)內路燈照明設施支出。景觀綠化工程是指小區(qū)內景觀建設、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環(huán)衛(wèi)工程費是指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費是指小區(qū)內安防、監(jiān)控工程費。

房屋開發(fā)建設過程中發(fā)生的基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎設施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的基礎設施費，應按一定的標準分配計入有關房屋成本核算對象的“基礎設施費”成本項目。

5. 公共配套設施費

公共配套設施費是指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區(qū)分為以下情況：（1）在開發(fā)不區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園和自行車棚等設施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場等設施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4）對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶進行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設施費”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶。

6. 開發(fā)間接費

企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設房屋過程中發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，期末，再按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。

（四）房屋開發(fā)成本的結轉

房地產開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、周轉房及投資性房地產，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，計入“開發(fā)產品——房屋”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方。

（五）房屋開發(fā)成本核算方法舉例

【例4-1】致遠地產公司開發(fā)的商品房A、商品房B，在20×9年度共發(fā)生了下列有關開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3000萬元，其中商品房A應負擔2000萬元，商品房B應負擔1000萬元（2）3月份，用銀行存款支付承包設計單位設計費100萬元，其中商品房A的設計費80萬元，商品房B的設計費20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎設施工程款為80萬元，其中商品房A應負擔的工程款為60萬元，商品房B應負擔的工程款為20萬元。（4）7月份，根據工程結算單，應付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1000萬元，其中商品房A應負擔的工程款為600萬元，商品房B應負擔的工程款為400萬元。（5）根據小區(qū)內建設一公共配套水塔，其中應由商品房A負擔的水塔配套設施費為40萬元，商品房B負擔的水塔配套設施費為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費用20萬元，其中應由商品房A負擔15萬元，應由商品房B負擔5萬元。（7）假設小區(qū)內還有一公共配套未完工，經主管部門同意用其預算成本10萬元。

1.根據上述資料（1）根據有關部分規(guī)劃（拆遷）批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷

補償合同和收款收據及銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費（商品房A）20 000 000

——土地征用及拆遷補償費（商品房B）10 000 000

貸：銀行存款 30 000 000

2.根據上述資料（2）依據結算單及設計發(fā)票和銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費（商品房A） 800 000

——前期工程費（商品房B） 200 000

貸：銀行存款 1 000 000

3.根據上述資料（3）依據結算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據，致遠地產公司應

作以下財務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎設施費（商品房A） 600 000

——基礎設施費（商品房B） 200 000

貸：銀行存款 800 000

4.根據上述資料(4)依據結算單和建筑發(fā)票,致遠地產公司應作以下賬務處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費（商品房A） 6 000 000

——建筑安裝工程費（商品房B） 4 000 000

貸：應付賬款——應付工程款（甲施工單位） 10 000 000

5.根據上述資料（5）依據公共配套（水塔）計算分配表，致遠地產公司應作以下財務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設施費（商品房A） 400 000

——公共配套設施費（商品房B） 100 000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)——水塔 500 000

6.根據上述資料(6)依據開發(fā)間接費用分配表,致遠地產公司應作以下賬務處理:

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費（商品房A） 150 000

——開發(fā)間接費（商品房B） 50 000

貸：開發(fā)間接費用 200 000

同時應將各項房屋開發(fā)支出分別計入各有房屋開發(fā)成本明細分類賬。

7.假設A商品房公寓已完工，但配套設施尚未完工，報經主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。

做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設施費（商品房A）　　　100000

貸：預提費用 ——預提配套設施費　　　　　　 　100000

（注：將來實際發(fā)生的配套設施費，如果大于或小于預提的部分可于發(fā)生的當期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數額不大也可以直接計入管理費用。）

8.依據開發(fā)產品結轉明細表，應將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬

戶的借方。致遠地產公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)產品——商品房A 28 050 000

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房A） 28 050 000

借：開發(fā)產品——商品房B 14 550 000

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房B） 14 550 000

9. 假設B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結轉其實際成本。

借：投資性房地產——商品房B 　　　　　　　　14 550 000

貸：開發(fā)產品——房屋開發(fā)（商品房B）　　　　14 550 000

根據網友涯思女士的建議，我再舉一個例子，更詳細的介紹下房地產企業(yè)成本核算程序和房地產企業(yè)間接成本的分配方法：

房地產公司經營過程中所涉的各項手續(xù)包括哪些？什么五證、所涉稅收項目等。

首先，網上有大量現成已歸納的，你可詳細參閱；

其次，關于房地產開發(fā)經營主要程序和所涉證照、手續(xù)如下：

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規(guī)劃設計

1、由市規(guī)劃局根據城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設單位提供的資料：

（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；

（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（1）安全生產、文明施工責任制；

（2）安全生產、文明施工管理目標；

（3）施工組織設計方案和專項技術方案；

（4）安全生產、文明施工檢查制度；

（5）安全生產、文明施工教育制度；

（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；

（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（8）購買安全網的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；

（9）建設工程施工安全生產責任書；

（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；

（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設工程質量監(jiān)督書；

8、建設工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現場監(jiān)督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

（4）工程施工承發(fā)包合同；

（5）施工組織設計方案；

（6）圖紙會審記錄；

（7）工程施工開工報告；

（8）隱蔽工程驗收記錄；

（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；

（11）工程設計變更資料；

（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經落實。

再次，至于“五證”，是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。

購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的"五證"、"二書" 、"一表"，這是法律對銷售方的基本要求。"五證"是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。"二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。"一表"是指《竣工驗收備案表》

最后，關于稅收問題：

一般說來，有以下項目：

營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；

城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納；

教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納；

地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2繳納；

土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）；

建安合同按承包金額的萬分之三貼花；

購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；

城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）；

房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；

車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；

企業(yè)所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%，3萬元至10萬元27%，10萬元以上33%）；

發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅。

詳細說來：

一,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:

(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,"涉及的稅收"包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)

(一)營業(yè)稅

――基本規(guī)定

應納營業(yè)稅=銷售收入×稅率

1,銷售收入的確認:

(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的,應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產品的,應按以下原則確認收入的實現:

①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的,應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的,應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現.

包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.

④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.

委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發(fā)產品的清單.已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續(xù)費等.

(5)將開發(fā)產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:

①將待售開發(fā)產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.

②將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現.

(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現.

2,視同銷售行為的收入確認:

(1)下列行為應視同銷售確認收入:

①將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;

②將開發(fā)產品轉作經營性資產;

③將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;

④以開發(fā)產品抵償債務;

⑤以開發(fā)產呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產.

(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發(fā)產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.

說明:預售收入" "=銷售收入

政策" "=執(zhí)行掌握

3,稅率:5%

――可以利用的稅收政策

《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)

"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額."

注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目征收營業(yè)稅

不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目征收營業(yè)稅

(二),企業(yè)所得稅

――基本規(guī)定

應納企業(yè)所得稅=計稅利潤×稅率(33%)

1,應稅收入的確認:

(1),收入的確認與營業(yè)稅銷售收入相同.

(2),關于開發(fā)產品預售收入確認問題.房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的,其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額,再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產品完工時再進行結算調整.

預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).

2,成本費用的扣除

(1),銷售成本:房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本,是指已實現銷售的開發(fā)產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發(fā)產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等

(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規(guī)定的標準扣除.

――征收方式的確定

按現行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.

1,采取查賬征收方式的房地產開發(fā)企業(yè)應具備的條件:按照國家規(guī)定的財務會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.

2,采取核定征收方式的房地產開發(fā)企業(yè)應具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務,未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.

――可以利用的政策

《國家稅務總局關于印發(fā)<核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》

(國稅發(fā)[2000]38號)文件規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.

1,對實行核定征收方式的房地產開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:

應納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業(yè)所得稅稅率

2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))

3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發(fā)生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))

(三)個人所得稅

――基本規(guī)定:

1,工資,薪金所得項目

(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.

(2)計算方式:

應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準予扣除的項目)×適用稅率-速算扣除數

稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.

2,利息,股息,紅利所得項目

(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.

利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.

(2)計算方式:

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率

稅率適用20%的比例稅率

(四)土地增值稅

――基本規(guī)定

1,預征率

對從事房地產開發(fā)一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:

(1)納稅人預售普通標準住宅,預征率為0.5%;

(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;

(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;

(4)對非房地產開發(fā)企業(yè)和單位轉讓房地產或房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房的,預征率為2%.

預征土地增值稅=預售收入×適用預征率

2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式

土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:

(1)對房地產開發(fā)項目,實行先預征,后結算稅款,多退少補的征收方式.

(2)對舊房及建筑物,采取在轉讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.

3,土地增值稅的優(yōu)惠政策

(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.

(2)因國家建設需要依法征用,收回的房地產.

4,實際中應注意的問題

(1)普通標準住宅的確定

目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標準住宅.

(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.

上述標準自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.

(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.