房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程支付的具體流程

一、如果該工程還沒(méi)有結(jié)束，那你看是否符合合同約定條件，如果符合，那由工程部寫(xiě)上付款申請(qǐng)單，經(jīng)審計(jì)人員審驗(yàn)工程量，工程副總簽字，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽字，總經(jīng)理簽字后，付款。

二、如果工程已經(jīng)結(jié)束，需要結(jié)清所有工程款。那需要審計(jì)人員經(jīng)嚴(yán)格審計(jì)后，給出報(bào)告，按報(bào)告金額付款。簽字程序還是工程部、副總、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理。

房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)算業(yè)務(wù)有哪些？注意不是銀行結(jié)算方式??！與結(jié)算有關(guān)的會(huì)計(jì)科目

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算科目設(shè)計(jì)入門(mén)

本文適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請(qǐng)代理銷(xiāo)售房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值預(yù)備。 1001 現(xiàn)金，這個(gè)科目就不用多說(shuō)了，注重他是現(xiàn)金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動(dòng)編制，設(shè)置好了可以省下好多時(shí)間和精力。

1002 銀行存款，一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶(hù)，建議把貸款專(zhuān)戶(hù)和銀行按揭賬戶(hù)與一般結(jié)算戶(hù)分開(kāi)，設(shè)成三級(jí)明細(xì)

1002.01 結(jié)算戶(hù) 下設(shè)明細(xì)

1002.02 貸款專(zhuān)戶(hù) 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)

1002.03 按揭保證金戶(hù) 視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶(hù)

這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶(hù)是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證實(shí)，這個(gè)按揭保證金上的錢(qián)是不能計(jì)算在內(nèi)的。

1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。

1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)賒銷(xiāo)房子，假如在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷(xiāo)，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。

1133 其它應(yīng)收款 留意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門(mén)及工程部門(mén)的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它；用個(gè)人、客戶(hù)往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)治理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶(hù)，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門(mén)拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T(mén)的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清晰。

1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。

1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。

1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購(gòu)、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷(xiāo)商品、1271 受托代銷(xiāo)商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。

1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。

1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。

1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。

1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。

2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。

2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。

2121 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目，應(yīng)采用往來(lái)核算，建議分一下單位的類(lèi)別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒(méi)有必要，直接用往來(lái)核算，在用往來(lái)核算的時(shí)候，一定要用往來(lái)單位的全稱(chēng)，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相稱(chēng)的重視。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄：

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

不要簡(jiǎn)化成

借：開(kāi)發(fā)成本

貨：銀行存款[1][2]

這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來(lái)單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來(lái)清理，工作量大得無(wú)法想象。

2131 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷(xiāo)售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶(hù)核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有，很難保證正確性，如果有很好的銷(xiāo)售控制軟件來(lái)控制，也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信EXECl 表這種電子文件，沒(méi)有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒(méi)有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o(wú)法記錄過(guò)程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過(guò)程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開(kāi)來(lái)，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來(lái)的局面。也為你后期項(xiàng)目猜測(cè)回款提供一定的依據(jù)。

2141 代銷(xiāo)商品款不用

2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費(fèi)、2161 應(yīng)付股利與其它無(wú)異。

2171 應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅，在此不表。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門(mén)的要求為準(zhǔn)，從近幾年來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門(mén)做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門(mén)的溝通情況了。

賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。

有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好，輕易核虧，放在損益表也無(wú)不可，不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

2176 其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。

2181 其它應(yīng)付款 一般來(lái)講，預(yù)收的房屋銷(xiāo)售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過(guò)程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來(lái)核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來(lái)、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)考慮。

2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡(jiǎn)樸的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。

2321 長(zhǎng)期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營(yíng)業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。

2301 長(zhǎng)期借款 核算銀行貸款。

3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤(rùn) 3141 利潤(rùn)分配與其它無(wú)異。

4101 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（系4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門(mén)（預(yù)算部門(mén)）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門(mén)的口徑與財(cái)務(wù)部門(mén)核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)提出來(lái)的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常氣憤，結(jié)果兩個(gè)部門(mén)都會(huì)挨罵。

4015 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門(mén)的費(fèi)用，一般包括工程部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、成本控制部門(mén)、綜合報(bào)建部門(mén)的費(fèi)用。

5101 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補(bǔ)貼收入、5301 營(yíng)業(yè)外收入、5401 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、5402 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營(yíng)業(yè)費(fèi)用、5502 管理費(fèi)用、5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營(yíng)業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類(lèi)科目與其它無(wú)異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請(qǐng)?jiān)敿?xì)看一下國(guó)稅發(fā)2003-83 號(hào)文，講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡(jiǎn)單的，主要是往來(lái)的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。

另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國(guó)稅發(fā)2003-83 號(hào)文確定。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。關(guān)于稅的問(wèn)題，可以請(qǐng)稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機(jī)關(guān)有長(zhǎng)期的溝通，亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算

（1）現(xiàn)金

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX

成本類(lèi)或材料類(lèi)科目

貸：現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

②出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí)

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財(cái)務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供給單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫(kù)存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：銀行存款

（7）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（8）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。

（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11） 庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本

三、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算

（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單 借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí) 借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時(shí) 借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時(shí) 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí) 借：應(yīng)收賬款 貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：現(xiàn)金 貸：銀行存款

借：應(yīng)付工資 貸：現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)

借：應(yīng)付工資 貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本（建安）

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）

管理費(fèi)用——勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）[1][2]

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）

借：開(kāi)發(fā)成本（建安）

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)

借：應(yīng)付福利費(fèi) 貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車(chē)船使用稅

——土地使用稅

月末計(jì)算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加[1][2]

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算

（1） 開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安頓費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目

①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。

②配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

計(jì)算公式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

自已組織施工的

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付工資

庫(kù)存材料或設(shè)備[1][2]

⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或庫(kù)存材料

或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)

發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付工資

分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等常常費(fèi)用

發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用

借：銷(xiāo)售費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款[1][2]

五、房地產(chǎn)企業(yè)損益類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算

（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。

由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)算

①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

移交使用時(shí)

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入 借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

借：銀行存款

或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額 轉(zhuǎn)讓或是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（4）其他業(yè)務(wù)支出

（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 會(huì)計(jì)科目 設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。在會(huì)計(jì)科目設(shè)置上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算上。下面將房地產(chǎn)企業(yè)主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置介紹如下：

一、開(kāi)發(fā)成本（一級(jí)科目）

開(kāi)發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的重中之重，主要用于歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的直接成本及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本科目一般根據(jù)費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目（見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目表，既考慮核算需要，同時(shí)兼顧土地增值稅等稅收規(guī)定），三級(jí)明細(xì)科目根據(jù)需要設(shè)置。此外，還必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目進(jìn)行房地產(chǎn)單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的輔助核算（如果采用財(cái)務(wù)軟件核算做一下輔助核算設(shè)置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況下，就麻煩了）。

二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一級(jí)科目）

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目類(lèi)似于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，借方歸集完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本貸方反映銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)的成本，一般根據(jù)單個(gè)樓盤(pán)或單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目。

三、預(yù)提費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都在二年左右，開(kāi)發(fā)成本相關(guān)發(fā)票的取得時(shí)間一般滯后。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，需要按照受益期限、對(duì)象，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，下列預(yù)提費(fèi)用可以稅前列支：

1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。

2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。參考資料：_3324963.shtml

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