按份共有房產怎么分割？詳細點

按份共有的房產分割首先考慮當事人約定；當事人如果沒有約定的，分割可以由占份額三分之二以上的按份共有人或全體共有人的同意；但是共有人有重大理由需要分割的可以請求分割?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百九十七條 不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有 第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。 第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。 第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

共有人如何才能合理的進行房屋按份共有分割

法律分析：一、直接分割房屋；形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨立使用的房屋，按份共有人可對房屋按份額直接進行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權。但由于整個房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。二、房屋作價補償；即房屋由按份共有人中的一人獨有，其他共有人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償。三、直接分割房屋與房屋作價補償相結合；這主要包括兩種情況：一是對房屋進行直接分割時，由于房屋結構的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權份額比例分配，對部分所有權份額作價補償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時，則乙占了甲的所有權份額，此時，就應作價由乙補償甲的所有權份額。二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所占份額的價款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應占部份的所有權份額后，再按比例分割房屋。四、房屋變價分割；房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權時，可把房屋出售，賣得的價款由共有人按所有權份額進行分配。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

按份共有的法律規(guī)定

法律主觀：

一、什么是按份共有

共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關系一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關系而發(fā)生的夫妻共同財產關系，以及個人合伙和企業(yè)之間的聯(lián)營，也會出現(xiàn)共同共有財產的形式。

按份共有，又稱分別共有，為與共同共有相應的一項制度。是指共有人分別按照確定的份額對共有財產分享權利、分擔義務。如：甲、乙、丙三個農民各出一萬元買了一輛農用運輸車，則甲、乙、丙對這輛車各自享有1/3的權利，也各自分擔1/3的義務。按份共有各共有人的份額多少由法律規(guī)定，沒有法律規(guī)定的，由共有人協(xié)議約定，原則上按各共有人的出資比例確定其共有份額。

二、按份共有的法律特征是什么

第一，各個共有人對共有物按份額享有不同的權利。各個共有人的份額又稱為應有份，其數(shù)額一般由共有人事先約定，或按出資比例決定。在按分共有關系產生時，法律要求共有人應明確其應有的份額，如果各個共有人應有部分不明確，則應推定為均等。

第二，各共有人對共有財產享有權利和承擔義務是根據(jù)其不同的份額確定的。換言之，各個共有人對共有物持有多大份額，就要對其共有物。享有多大的權利和承擔多大的義務。份額不同，各個共有人對共同財產的權利和義務各不相同的。

第三，盡管在按分共有的情況下，各個共有人要依據(jù)其份額享受權利并承擔義務，但按份共有并不是分別所有，各個共有人的權利不是局限于共有財產某一具體部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，而是及于財產的全部。

三、按份共有人的權利

（1）依份額享有共有權。按份共有人行使權利、享受利益的大小與其預先確定的份額成正比。每個共有人享有的占有、使用和收益權，要受到其他共有人享有權利的影響與制約。依個人意志擅自行使對共有財產的占有、使用和收益等權利的，應視為對其他共有人合法權益的侵犯，其他共有人有權要求侵權人賠償損失、返還不當?shù)美虺袚渌袷仑熑巍?/p>

（2）分割請求權和轉讓權。為了保護共有人的利益，同時又保證各共有人有加人和退出共有的自由，在不損害其他共有人利益的前提下，允許共有人享有對共有物的分割請求權，但轉讓依法須受到其他共有人優(yōu)先購買權的限制。

（3）優(yōu)先購買權。依照民法典按份共有人對外轉讓自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權。按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權。

（4）在共有份額上設定擔保物權。按份共有人對整個共有物的處分，須取決于全體共有人的意志，但按份共有人可就其應有的財產份額設定擔保，如設定抵押。

（5）物上請求權。共有物受到侵害時，共有人可單獨或共同請求停止侵害、排除妨害、消除危險，以維護共有權益。

（6）共有物處分權。

按份共有的法律特征是什么？按份共有指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。各個共有人的份額又稱為應有份，其數(shù)額一般由共有人事先約定，或按出資比例決定以免出現(xiàn)糾紛。

法律客觀：

按份共有，亦稱分別共有，是指兩個以上的人對同一項不動產或者動產按照其份額享有所有權。按份共有是最常見的共有關系，它可以發(fā)生在公民之間、法人之間，也可以發(fā)生在公民和法人之間。按份共有是共有的一種，具有與共同共有不同的法律特征：第一，各個共有人對于共有物按照份額享有所有權。各個共有人的份額，稱為應有份額，其數(shù)額在共有關系產生時，共有人就應當將之明確。按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。第二，各個共有人按照各自的份額對共有物分享權利、分擔義務。各個共有人的應有份額是多少，就依該份額享有相應的權利和分擔相應的義務。由此可見，按份共有并不是把共有物分為若干份，各共有人各享有一個所有權，而是共有人對共有物按各自的份額享有權利和承擔義務。第三，各個共有人雖然擁有一定的份額，但共有人的權利并不僅限于共有物的某一部分上，而是及于共有物的全部。根據(jù)民法通則和物權法的規(guī)定，按份共有的性質就是共有人按各自的份額對共有物共享所有權。這種份額，確定了各共有人對共有物享有權利和承擔義務的范圍，任何共有人都不能超出這個范圍行使權利和承擔義務。各共有人的應有份額是所有權的量的一部分，其分量雖不及單獨所有權那樣大，除凡行使時不得不受其他共有人應有份額的限制外，與單獨所有權具有同樣的效力，所以關于處分方法、交付或者登記、保護方式等，均應適用所有權的有關規(guī)定。按份共有的內部關系(一)共有物的占有、使用、收益各共有人依其份額對共有物進行占有、使用、收益，這種權利的行使及于共有物的全部。例如，甲、乙、丙3人共有一匹馬，則該3人都得使用該馬，并不是說甲有馬頭，乙有馬腰，丙有馬尾。但各共有人在行使占有、使用、收益權時，應當按其份額進行。例如，在上例中，如果甲、乙、丙3人應有部分的比例為5:3:2，則對馬的使用、收益應為甲5日、乙3日、丙2日。根據(jù)共有物的性質，全體共有人不能同時對共有物進行占有、使用、收益時，例如一匹馬不能3個人同時騎乘，這時共有人應如何行使權利?有的學者認為在不妨礙其他共有人權益的前提下，不論其他共有人的意思如何，可以在其應有份額的范圍內，對共有物進行占有、使用、收益。但是，這種做法易于引起共有人之間的紛爭。最佳的方案還是應由共有人對占有、使用、收益的方法進行協(xié)商，共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。各共有人應當在其份額的范圍內行使權利，否則，就是對其他共有人合法權益的侵害，其他共有人可要求侵害人承擔民事責任。(二)共有物的處分在按份共有中，共有人對共有物的處分包括兩種：一是對其享有的份額的處分，二是對整個共有物的處分。按份共有人有權處分其份額。由于共有人的份額都是抽象的，而不是具體的，因此，共有人對其份額只能進行法律上的處分，即將其份額分出或者轉讓。所謂分出，是指共有人將自己存于共有物的份額分割出去。我國物權法規(guī)定，若沒有約定或約定不明確，按份共有人可以隨時請求分割其份額。所謂轉讓，是指共有人將自己的份額轉讓給他人。由于各共有人的份額是所有權的量的一部分，具有所有權的效力，所以共有人對其份額可以轉讓，而不必征得其他共有人的同意。按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。值得注意的是，如果共有人之間在合同中對共有份額的分出和轉讓進行了限制，這時應認為共有人自愿接受了對于分出和轉讓其份額的權利的限制，如果共有人無合同約定的或者法律規(guī)定的正當理由要求分出或者轉讓其份額時，會構成對其他共有人的違約行為，要承擔一定的責任。由于共有關系一般是建立在共有人的相互信任的基礎上的，為了防止某一共有人轉讓其份額時，接受轉讓的人是為其他共有人所不了解或者所不信任的，從而給其他共有人帶來損害.按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。也就是說，在共有人轉讓其份額時(這里的轉讓應解釋為出賣，贈與不應包括在內)，在價格等條件同等的情況下，其他共有人有優(yōu)先于非共有人購買的權利。如果幾個共有人都想購買這項份額，應由轉讓份額的共有人決定將其份額轉讓給哪一個共有人。應當指出的是，其他共有人的這種優(yōu)先購買權，應當在一定期限內行使，以保護轉讓其份額的共有人的權益，否則，如果其他共有人無限拖延是否購買的表示，共有人轉讓其份額的權利就無法得到實現(xiàn)。在法律上沒有規(guī)定期限的情況下，可以確定一個合理期限，共有人及時告知其他共有人后，其他共有人在此期限內不作出是否購買的表示的，應認為其喪失優(yōu)先購買權，共有人可以將其份額轉讓給非共有人。共有人在不損害社會利益和他人利益的條牛下，可以拋棄其應有份額，這是共有人行使其處分權的一種表現(xiàn)。但是，國家機關和國有企業(yè)、事業(yè)單位不得拋棄其占有的國家財產，當然亦不得拋棄其在共有關系中的份額。在共有人拋棄其應有份額后，這些份額是否由其他共有人取得，學者間有不同的看法。持否定說的學者認為，應有份額僅僅是共有物所有權的量的部分，既不是他物權對所有權的限制，也不是應有份額相互之間的限制，共有人拋棄其份額，其他共有人的應有份額不會發(fā)生回復其原來的圓滿狀態(tài)的問題，因此，被拋棄的份額不能當然由其他共有人享有;持肯定說的學者認為，所有權具有彈力性，則應有份額亦應具有，一部分應有份額的消滅，其他的應有份額隨之擴張，因而共有人拋棄其應有份額后，該份額應歸屬于其他共有人。①立法例上有明確采肯定說的，如《日本民法典》第255條規(guī)定：“共有人之一人，拋棄其應有部分時，或者無繼承人而死亡時，其應確部分歸屬于其他共有人?！蔽覈F(xiàn)行立法對此未作規(guī)定。本書作者認為，我國立法亦應采肯定說，即共有人拋棄其應有份額后，應由其他共有人取得。按份共有人的處分權還包括對共有物的處分，包括：事實上的處分，如改變物的形狀、毀壞;法律上的處分，如將物轉讓(出賣、互易、贈與)他人，在物上為他人設定租賃使用權等債權或者他物權。這種處分及于共有物的全部，涉及全體共有人的利益，因此，我國物權法規(guī)定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人的同意。但是共有人之間另有約定的除外。某一共有人或者某部分共有人未得到全體共有人或者擁有共有份額2/3以上的共有人的同意，擅自處分共有物的，對其他共有人構成侵權行為。如果是事實上的處分，如毀損共有物，對其他共有人應負侵權責任。如果是法律上的處分，對于其他共有人不產生法律效力。但對于第三人來說，該行為屬于效力待定的行為。如果其他共有人事后追認了該行為，則該行為有效;如果其他共有人事后不追認該行為，則該行為無效。第三人在取得該動產時是出于善意，可按善意取得規(guī)則處理。在共有人擅自進行的法律處分行為得不到其他共有人追認時，其他共有人可要求其承擔侵權的民事責任。(三)共有物的管理及費用負擔參考外國立法例和根據(jù)我國實踐，除了共有人之間有特別約定外，對共有物的管理，應由全體共有人共同進行。但有兩項例外：(1)保存行為。這是指保全共有物的物質上或者權利上利益的行為，如共有物的修繕。由于這種行為是為了防止共有物及其權利遭受損害，只會給其他共有人帶來利益，而且保存行為往往是比較急迫的行為，所以共有人可以單獨進行。(2)改良行為。這是指在不改變共有物性質的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或者價值。這種行為不像保存行為那樣急迫，而且多少會改變共有物的現(xiàn)狀，所以不能完全由共有人單獨進行，但它又不如處分行為那樣重大，所以改良行為不必經全體共有人的同意，只要擁有共有份額2/3以上的共有人同意即可進行。共有物的管理費用，包括保存費用和改良費用，以及其他費用，如繳納稅款等，對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔。如果某一共有人支付上述費用超過其份額所應負擔的部分，有權請求其他共有人按其份額償還所應負擔的部分。這種償還請求權是一種債權，如果其他共有人不履行此項債務，應按債的一般規(guī)則處理。(四)共有人之間的物上請求權按份共有人的應有份額除了受其他共有人的份額的限制外，其余的都與所有權相同。因此，共有人之間應相互尊重他人應有份額。如果其他共有人否認共有人的應有份額時，則共有人可以以該共有人為被告，提起確認其應有份額的訴訟。如果其他共有人妨害共有權行使，共有人也可以行使物上請求權。按份共有的外部關系(一)共有人對于第三人的權利按份共有人的份額雖然是所有權的量的部分，但其應有部分是及于共有物的全部而非限于局部，因此，共有人享有連帶債權，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權關系的除外。例如，對于無權占有人可以請求返還原物，對于妨害共有物的行為可以請求排除妨礙，等等。(二)共有人對于第三人的義務在共有人與第三人發(fā)生的民事法律關系中，共有人的義務如何承擔?傳統(tǒng)物權法理論認為這應當依該義務的性質來確定。如果該義務是可分的，如償還第三人對于共有物的修繕費，則各共有人應按其應有份額對第三人承擔義務，第三人也只能請求各共有人依其份額承擔義務;如果義務的性質是不可分的，共有人應負連帶義務或者承擔連帶責任。例如，共有人甲與乙共同出資購買丙的汽車一輛，約定先交車后付款，丙交車后，甲與乙負連帶交付車款的義務。再如，共有人對于第三人的共同侵權行為，則共有人之間應對第三人負連帶責任，如甲、乙共有的動物給他人造成損害，甲、乙應負連帶賠償責任。但在這種連帶關系中，共有人中的一人或者數(shù)人在代替其他共有人履行義務或者承擔責任后，有權請求其他共有人償還其應當承擔的部分。我國物權法規(guī)定，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系的除外;在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

按份共有房屋如何分割

曾經是同事的小厲和小李為了投資，幾年前共同出錢購買了一套住房，約定根據(jù)出資比例按份共有，欲在房屋升值后拋售共同獲取利潤。幾年過去了房子確實升值不少，二人也分別調換了工作。但未想到的是，最近二人之間出現(xiàn)了嚴重的矛盾，吵得不可開交，在這種情況下，小李想不再和小厲繼續(xù)房屋的共有關系。由于雙方關系惡化無法協(xié)商，為此，他找到了律師，欲通過訴訟尋求解決辦法。 根據(jù)《物權法》的規(guī)定，沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割共有物，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。 房屋作價補償 即房屋由按份共有人中的一人獨有，另一人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償。 1、如果兩人都主張要房子。在操作過程中，法院可能對房款會采取競價的方式，出價高者得房； 2、如果一人要房一人不愿意要房。如果雙方對房屋價格沒有異議那么可以直接確定轉讓份額的價款；如果雙方對房屋價格有爭議，則有可能涉及對房屋價格的評估，以此來確定轉讓份額的價款。 房屋變價分割 如果兩個房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權時，法院可能會要求把房屋拍賣出售，賣得的價款由兩個共有人按所有權份額進行分配。 最后，小李根據(jù)庭審中的情況在律師的幫助下，成功地完成了共有房屋的分割，拿到了其應得的房款。 律師提示：在分割按份共有房屋時，有幾個問題值得注意： 根據(jù)《物權法》的規(guī)定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

共有財產的分割原則是什么

依據(jù)物權法規(guī)定，分割共有財產的基本原則有三：

一、依據(jù)共有人約定分割的原則

無論是按份共有，還是共同共有，共有人對共有財產的分割有約定的依其約定。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。

二、依法分割的原則

共有人對共有財產是否可以分割，在什么情況下可以分割沒有約定，或者約定不明確的，應當依據(jù)本條的規(guī)定予以分割。即按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

1．按份共有人可以隨時請求分割。按份共有是各共有人按照確定的份額對共有財產享有權利承擔義務的共有。按份共有人對其應有份額享有相當于分別所有的權利

2．共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。共同共有是共有人對全部共有財產不分份額地享有權利承擔義務的共有。

三、損害賠償?shù)脑瓌t

共有財產關系的客體為一項特定的統(tǒng)一的財產．如圖書館，其功能、作用、價值是確定的。因某些法定的特殊原因，共有人分割共有財產，會使共有財產的功能喪失或者削弱，降低它的價值，有可能給其他共有人造成損害，因此本條規(guī)定，因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

擴展資料：

共有財產的分割方式：分割共有的不動產或者動產，可以采取各共有人間協(xié)商確定的方式。協(xié)商的內容，由共有人自由決定，當然須得共有人全體的同意。

當無法達成協(xié)議時，共有人可提請法院進行裁判分割。裁判分割應遵循本條關于實物分割、變價分割或者折價賠償?shù)脑瓌t規(guī)定：

（1）實物分割。在不影響共有物的使用價值和特定用途時，可以對共有物進行實物分割。

（2）變價分割。如果共有物無法進行實物分割，實物分割將減損物的使用價值或者改變物的特定用途時，應當將共有物進行拍賣或者變賣，對所得價款進行分割。還有一種情形，也適用變價分割的方式，即各共有人都不愿接受共有物，這時也可采取將共有物出賣，分割價金的方式。

（3）折價賠償。折價賠償?shù)姆指罘绞街饕嬖谟谝韵虑樾?，即對于不可分割的共有物或者分割將減損其價值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由該共有人取得共有物，并由該共有人向其他共有人作價賠償。

參考資料來源：百度百科-共有物分割